How to avoid pitfal in the sales season

如何在建商年底促销时避坑

今天是2024年的10月11日，由于快要接接近建商的财年年底(建商财年年底在十一月份，而不是12月），因此，又到了年底打折促销的时间。大家可以看到美国的著名健商lennar以及kbhome都在东西海岸有不同程度的打折促销。根据我们对各州地产趋势和信息的整合，我们整理出最新文章，供大家参考，希望大家可以利用好这一时期，并避免不必要的坑，从而避免投资过程中没有必要的损失。

首先KB home在德州和佛罗里达州某些地方都有比较大的力度降价。

以德州为例，有些城市地税高，比如Austin到地税达到了2点多，因此，持有成本比较高。之前疫情期间建了非常多房子，因此库存量也比较大。但核心区的学区房还是很好的保值增值利器。 因为大公司就业人员会把学区房作为刚需。而南边的San Antonio 东北部的New Braunfels地税相对低，并且人口大量流入，有很多雇主企业在周边。房价也是比较低，因此，对于投资新手来说是一个入场的机会。达拉斯具有非常稳定的产业结构，也没有很多地质灾害，是德州里面比较稳妥的选择，当然价格也相对高一些。休斯敦地区虽然经济不错，但由于靠海近经常有比较多的地质自然灾害，因此，房屋保险，洪水，保险等也比较多，并不推荐投资。

佛罗里达有些地方会存在比较高的HOA以及CDD，也就是新区建设费，这些都是在长期持有房产时必须要考虑的成本。因此，在佛罗里达购买投资房产，请务必了解该小区所在地区是否包含CDD。佛罗里达沿海地区也会有飓风等不可预料的自然灾害，因此，应该避开飓风区域，如Tampa等靠海城市。佛罗里达也有地税相对低，HOA相对低且保险相对低的地方，我们在筛选所购物业时要对相关数据查找和关注，以避免入坑以后长期不断的投入成本。从自然灾害角度来说，奥兰多是非常安全的区域，因为迪士尼在当地投资非常大，在规划建设投资之前已经经过了非常详细的计算，每一次的飓风都会绕道而行。今年刚刚过去的飓风，又一次绕道而行。但奥兰多投资还是建议在核心区域，如迪士尼附近以及很多本地华人青睐的Winter Garden，学区好，环境好，治安好。偏远地区，如Winter Heaven并不是很推荐。

另外，有些大城市目前还没有明显降价，比如南加州内陆一带如riverside，价格非常solid，尽管在财年结束时也不会有任何的打折促销活动。加州旁边的拉斯维加斯，由于可开发利用土地比较少，库存量少，因此房价一直都比较稳定增长，不太有可能促销。在利率降低之后，更有可能有上涨的趋势。

凤凰城的情况是地税低，自然灾害几乎没有，科技大厂物流企业分布较多。是保值增值的好地段。最近接近年底，核心区二手房有些可谈判的机会。我们推荐的经纪人善于谈判，帮助我们谈判买到了好几个低于市场价格5-10万的好deal。比如75万的房子，65万拿到；65万的房子经纪人谈判到59万。目前是入场的好时机。

北卡RTP的一些城市开始有slowdown的迹象，正现金流的机会还并不多。但有几个新建小区由于有内部优惠价格，加上一些inventive，以及采用建商合作的lender会有比较不错的利率，因此会有$100-300左右的现金流。

最后，靠近中部的一些较大的城市，如田纳西Nashville，印第安纳州的Indianapolis，俄亥俄州的Cincinnati也有不错的选择，现金流相对比较友好，但暂时没有大力度降价。不过仍然可以在其中找到一些好的deal。

之后还有更多干货文章分享给大家。